红五月不红 购房者观望情绪浓厚

楼市最严调控已有两个半月时间，在调控影响下，本该是红色五月的楼市，却表现出降温的态势，二手房成交量明显下滑，购房者观望情绪浓厚。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计称，2017年5月份，北京二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，多达8个区域的成交均价都在下跌，仅有4个区域的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。

大家心心念念的房价，终于降了，而且还是大面积的下降。搜狐财经查阅链家数据研究院的报告发现，在3月17日到5月24日期间，北京二手房市场共有30162条调价记录，其中22989条降价记录，7173条涨价记录。考虑到重复调价的房源占比高，实际上只有8000套房源有调价行为，其中6000套以上为多次调价房源，其中最多达15次，最少2次。

上海的情况如何呢？据链家数据中心显示，2017年4月，上海一手房成交面积约67万平方米，环比减少9.4%，同比减少30.8%；上海全市二手住宅成交量为1.55万套，环比下跌20.4%，同比下跌了9.4%，整体上海楼市4月成交创下了2010年以来的新低。

深圳的情况也是如此，据搜狐财经了解，深圳市规划和国土资源委员会6月1日公布的最新数据显示，自去年10月深圳出台新一轮调控政策以来，深圳新建商品住宅成交价格已连续8个月下跌，近几个月保持在55000元/平方米左右。而去年9月，该市房价约61600元/平方米。另据深圳中原地产发布的报告显示，上周（5月22至5月28日）深圳二手住宅均价环比下跌5.0%，成交均价为48242元/平方米，这是深圳二手房均价70周以来的最低。

相比京沪深，广州二手房价格依然坚挺。但据媒体实地探访增城、黄埔、天河等热门板块的二手房市场后发现，成交量在锐减！位于增城新塘翡翠绿洲附近的中介表示，3月份他们门店平均一天可以成交3套，到了4月份平均三四天，甚至一周都没成交一套。天河盈彩美居的中原地产负责人也表示，近一个月他们没有成交，最新的成交是在4月份。市场观望情绪浓厚！

在调控威力下，主要是那些房子的价格在松动呢？

一、学区房降幅明显

3月起，北京重拳出击调控高房价，其中规定过道房等“异形房”不具备入学资格，学区房产品住宅平房被纳入限购范围。链家数据研究院的报告指出，前期价格上涨过快的学区房在调控中开始出现更大幅度的降温。其中西城、东城调价中降价平均降幅分别为7.8%、7.4%。西城、东城两区是北京市中小学教育资源富集区加之属于中心城区，是北京房价的高地。在政策影响下，学区房预期发生了相应松动。

二、非地铁房降价幅度更大

与地铁房相比，非地铁房平均降价幅度更大。可见便捷的交通优势使得周边物业在抑制性政策中呈现更强的抗跌性。上述报告显示，调控以来地铁房的平均降价幅度为7%，而非地铁房的降价幅度则为6.8%。

三、“老旧小”更容易降价

报告显示，从房龄来看，数据呈现出房龄越大，降价房源占比越大的结果，改善性的换房需求是2016年以来的主流需求，品质溢价开始凸显，调控下楼龄老的物业更多地需要降价才能实现成交。

四、有抵押的房源降价意愿更明显

数据显示，有抵押的房源中降价房源占比更高。很大部分的原因在于这部分频繁调价的房源业主可以理解为出售意愿较为强烈，考虑到换房的存在，有抵押的这部分房源可能需要买方首付解抵押，因此降价意愿相对更大。

后市：楼市将持续降温

一线城市楼市的变化，是对新一轮调控政策作出的率先反应，市场后市到底会怎么走？

中原地产首席分析师张大伟表示，3月后的数据逐渐开始反映出调控影响，预示市场进入调整周期，后续市场成交将继续降温。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖指出，目前交易节奏放缓，业主不再惜售跳价，客户不再恐慌抢房。市场正在回归理性。

易居研究院研究总监严跃进进一步指出，一二手房价格是联动的，二手房的下跌必然会影响到新房，而目前一线城市的新房又普遍受限价管控，已然难以上涨，如果二手房继续降价，新房价格体系也将加快被重构。楼市进一步降温或将是大概率事件。